Grundlagen einer rechtskonformen Objektüberwachung – Bauleitung in der Praxis
Architekten und Ingenieure übernehmen bei der Objektüberwachung gemäß HOAI Aufgaben des Auftraggebers. Dieser delegiert mittels Vollmacht an die beauftragten Büros, was diese zu leisten haben und wofür sie befugt sind, um handlungsfähig zu sein. Eine in der Praxis schwierige Rechtsmaterie.
Für die richtige Erfüllung der Bauleitungsaufgaben tragen die beauftragten Büros, wie bei allen anderen werkvertraglichen Planungsleistungen auch, die volle technische Verantwortung. Was geschieht aber, wenn sich die Bauleitung während oder nach der Bauausführung als mangelhaft erweist? Häufig haben Auftraggeber und Büros unterschiedliche Auffassungen darüber, was zu einer umfänglichen und mangelfreien Bauleitung gehört. Die in der HOAI genannten Grundleistungen sind nur ein Anhaltspunkt dafür, welche Aufgaben im Rahmen der Bauleitung zu erfüllen sind.
Die Schwierigkeit der Objektüberwachung liegt also mitunter in der Differenzierung des passenden Arbeits- und Überwachungsaufwandes. Die große Herausforderung für Architektur- und Ingenieurbüros besteht darin, die Bauleitungsaufgaben zum einen vollständig zu erbringen und zum anderen dennoch ein positives Ergebnis mit dieser Leistungsphase zu erwirtschaften.
Prof. Dr. Thomas Benz gibt exklusiv für den QualitätsVerbund Planer am Bau Tipps, wie Architekten und Ingenieure mit Bauleitungsaufträgen richtig umgehen.
Teil 5: Technische Abnahme und Zustandsfeststellung
Eine Grundleistung der Bauleitung gemäß HOAI, Leistungsphase 8, ist die Organisation und Herbeiführung der Abnahme der Bauleistung unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter. Das können Sachverständige, Fachingenieure oder beispielsweise auch TÜV/DEKRA sein. Wichtig ist, dass es sich dabei nicht um die rechtsgeschäftliche Abnahme, sondern um eine rein technische Zustandsfeststellung handelt. Dies gilt auch und besonders bei Teilleistungen, die im Bauprozess später nicht mehr begutachtet werden können. Hier muss die Bauleitung rechtzeitig zu einer technischen Zustandsfeststellung einladen. Im Idealfall kann die Bauleitung bestätigen, dass das geplante Bausoll einer halbfertigen oder fertigen Leistung ohne Mängel erreicht wurde.
Sehr oft gibt es aber unterschiedliche Auffassungen zwischen Unternehmer und Bauleitung darüber, ob das vertraglich geschuldete Bausoll mängelfrei erreicht wurde. In diesen Fällen ist die unterschiedliche Auffassung schriftlich festzuhalten. Es ist seitens der Bauleitung nicht notwendig, eine Einigung über die unterschiedliche Auffassung herbeizuführen. Dies ist eine Angelegenheit zwischen den Vertragsparteien, in der es oft auch um wirtschaftliche Folgen geht, über die die Bauleitung keine Entscheidung treffen darf.
Führt der Unternehmer die Arbeiten weiter und vereitelt dadurch die nochmalige Zustandsfeststellung, so kann der Auftraggeber die rechtsgeschäftliche Abnahme am Ende der Baumaßnahme verweigern und ggf. auch zerstörende Maßnahmen anordnen, um die Richtigkeit der Bauleistung zu prüfen.
Andererseits haben auch Unternehmen nach § 4 Abs. 10 VOB/B ein Recht auf eine technische Zustandsfeststellung von halbfertigen Leistungen. Der Auftraggeber ist verpflichtet, Unternehmen die Möglichkeit einzuräumen, zusammen mit der Bauleitung die technische Zustandsfeststellung durchzuführen. Kommt die Bauleitung dem Verlangen nicht nach, kann später sogar die Umkehr der Beweislast eintreten, d.h. der Bauherr, vertreten durch die Bauleitung muss dem Unternehmen gegenüber beweisen, dass ein Mangel vorhanden war.
Merke:
Lassen sich halbfertige Leistungen später im Bauprozess nicht mehr kontrollieren, müssen technische Zustandsfeststellungen im Sinne von technischen Teilabnahmen durchgeführt werden.
Tipps für die Praxis:
- Legen Sie bei Baubeginn fest, bei welchen Gewerken technische Zustandsfeststellungen während der Bauphase notwendig sind.
- Fordern Sie die Unternehmen schriftlich auf, eine später nicht mehr sichtbare Leistung rechtzeitig zur Abnahme zu beantragen.
- Halten Sie ausschließlich den technischen Zustand der Leistung fest und vermeiden Sie rechtliche und wirtschaftliche Wertungen.
Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Kfm. Thomas Benz
Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Kfm. Thomas Benz
studierte technisch orientierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Stuttgart mit Schwerpunkt Baubetrieb, Controlling und Organisation. Anschließend promovierte er 2000 am dortigen Institut für Baubetriebslehre. Seit 2006 hat er die Professur für Baubetriebslehre, Bauwirtschaft und Schlüsselfertigbau an der Hochschule für Technik Stuttgart, zuletzt als Dekan. Neben praktischen Tätigkeiten in Bauunternehmen sowie Bauträgergesellschaften arbeitete er auch in Ingenieurgesellschaften, wo er u.a. das QualitätsZertifikt Planer am Bau einführte. Heute arbeitet er auch freiberuflich als Berater in der Baubranche (u.a. Prozessoptimierung, QM, Strukturentwicklung...), ist Beirat in einem mittelständischen Bauunternehmen und Mediator...