Welchen Einfluss kann die Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Nachfolge haben

Bei einigen unserer Mandanten der Ingenieur- und Architekturunternehmen ist eine Nachfolge unter Mitwirkung von leiblichen Kindern zu berücksichtigen. Die heutigen Inhaber haben im Laufe ihrer beruflichen Tätigkeit weitere Vermögenswerte – so auch von Immobilien – aufgebaut. Folglich sollte die Nachfolge nicht ohne die Betrachtung des Gesamtvermögens konzeptionell aufgestellt werden. Mit einer simplen Vermögens- und Schuldenbilanz (Aufstellung) können fachvisierte Berater erkennen, welche Schritte zu berücksichtigen sind, damit die späteren Erben (Nachfolger) nach Übertragung der Firmenanteile und damit des Firmenwertes bei dem Thema Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer nicht ins Strudeln geraten.

Bisher ist das Jahressteuergesetz in Bezug auf einige vorgesehene Steuererleichterungen, wie die Homeoffice-Pauschale oder Vereinfachungen für bestimmte Photovoltaikanlagen, in Erscheinung getreten. Jedoch beinhaltet das Gesetz auch Änderungen des Bewertungsgesetzes, welche ab dem 01.01.2023 im Zusammenhang mit Immobilien zu einer erheblichen Mehrbelastung durch Erbschaft- und Schenkungsteuer führen können.

Durch die Änderungen des Bewertungsgesetzes sollen insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021 angepasst werden.

Beispiel:

Schenkungssteuer 2022

Schenkungssteuer 2023

Dies führt in unserem Beispiel zu einer 40-prozentigen Mehrsteuerbelastung – nach ersten Einschätzungen durchschnittlich zu einer steuerlichen Werterhöhung von 20 - 30 %. In Einzelfällen können die Auswirkungen jedoch auch mehr als 50 % ausmachen. Begründet werden die Änderungen mit notwendigen Anpassungen an die tatsächliche Marktlage und betreffen sowohl das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren und somit die Bewertung nahezu aller Immobilien. Grundsätzlich sind Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zwar im Rahmen des Vergleichswertverfahrens mit Vergleichspreisen zu bewerten und somit von den Änderungen der anderen beiden Verfahren nicht direkt betroffen, doch liegen solche in der Praxis oft nicht vor, so dass als Auffangtatbestand die Immobilien im Sachwertverfahren zu bewerten sind. Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke, welche im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, sind ebenso betroffen.

Die geplanten Änderungen im Einzelnen:

• Für diverse Gebäudearten wird die gesetzlich festgelegte Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre verlängert werden. Dies führt dazu, dass sich die für die Bewertung relevante Restnutzungsdauer und somit der Kapitalisierungszeitraum verlängert.
• Die gesetzlichen Liegenschaftszinsen, welche zur Anwendung kommen, sofern vom Gutachterausschuss keine Liegenschaftszinsen veröffentlicht worden sind, sollen für alle Objektarten gesenkt werden. Dadurch erhöht sich der Kapitalisierungsfaktor und somit auch der Steuerwert der Immobilie entsprechend.
• Die Bewirtschaftungskosten, welche bisher nach Erfahrungssätzen prozentual in Relation zur Miete pauschal anzusetzen sind, werden künftig mit niedrigeren festen Beträgen abgegolten, welche sich an der Fläche oder der Anzahl der Wohnungen orientieren. Bei Immobilien mit hohen Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten können sich durch die Deckelung erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienwert ergeben. Darüber hinaus wird durch die Aufgabe der bisherigen pauschalen Wertermittlung die Bewertung aufwändiger.
• Im Sachwertverfahren, bei dem die Ermittlung des Gebäudesachwertes mit den Regelherstellungskosten je Quadratmeter unter Anpassung des Baupreisindexes erfolgt, war schon aufgrund der Erhöhung der Baukosten im Jahr 2022 im Vergleich zu 2021 mit einer deutlichen Erhöhung der Immobilienwerte zu rechnen. Zusätzlich werden künftig auch noch regionale Unterschiede über einen Regionalfaktor erfasst, welcher gerade in Großstädten und angrenzenden Gemeinden zu deutlichen Werterhöhungen führen dürfte.
• Des Weiteren wirkt sich die Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer auch im Rahmen des Sachwertverfahrens werterhöhend aus.

Unser Fazit:

Die Nachfolge rein auf das Gelingen und das Erhalten des Aufgebauten zu richten, wäre als fahrlässig zu bezeichnen. Betrachtet werden müssen folglich alle Vermögenswerte. Bei der Gestaltung der Übertragung des Firmenwertes sollte man auch an die Möglichkeiten der Übertragung mittels Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz gemäß §§ 13a und 13b (Steuerbefreiung für Betriebsvermögen, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Anteile an Kapitalgesellschaften) denken.

Für Immobilienbesitzer sind die gesetzlichen Änderungen ein weiterer Wermutstropfen. Die Änderungen des Bewertungsgesetzes führen, insbesondere im Sachwertverfahren, zu deutlich höheren Bewertungen. Dies dürfte sich vor allem bei in Städten gelegenen Immobilien bemerkbar machen. Auch zukünftig steht es dem Steuerpflichtigen offen, den Nachweis eines tatsächlich geringeren Wertes durch Gutachten zu führen. In Anbetracht der aktuellen Marktlage auf dem Immobilienmarkt – geprägt durch hohe Immobilienpreise der letzten Jahre auf der einen Seite und die Auswirkungen des Ukrainekrieges, der Inflation und der gestiegenen Fremdfinanzierungskosten auf der anderen Seite – bleibt abzuwarten, welche Werte zukünftig ermittelt werden.

Da in Erbfällen oder Schenkungen in der Regel kein Verkauf, sondern nur eine Übertragung innerhalb der Familie stattfindet und derartige Vorgänge somit grundsätzlich keine zusätzliche Liquidität freisetzen, dürften die Steuererhöhungen viele Betroffene spürbar treffen. Vor diesem Hintergrund ist zu beachten, dass sich alle Parteien, die in das Nachfolgekonzept eingebunden sind, zunächst auf die Fortführung des Unternehmens konzentrieren sollten. Sollte jedoch der Erbfall eintreten, müssen entweder genügend liquide Mittel zur Verfügung gestellt werden oder man hat den Gesamtnachfolgeprozess im Vorfeld mit fachlich versierten Beratern auf die nächste zehn bis 15 Jahre ausgerichtet. Eine ausschließliche rechtliche oder steuerliche Ausrichtung ist aus unserer Sicht falsch – die Gesamtkonzeption muss betriebswirtschaftlich betrachtet werden. Wie uns auch diese gesetzlichen Änderungen aufzeigen, ist das Thema Nachfolge um einen weiteren prekären Faktor reicher geworden und muss folglich auf eine Sichtweise in der Zukunft (bis zu zehn Jahre) abgestellt werden.

Jörg T. Eckhold, Geschäftsführender Gesellschafter – Seniorberater ECKHOLD CONSULTANTS

ECKHOLD CONSULTANTS GmbH

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